Kúpa bytu zo sekundárneho trhu je častou voľbou ľudí, ktorí sa chcú rýchlo presťahovať do nového bytu. Tieto typy bytov sú väčšinou už zariadené, takže nemusíte strácať čas čakaním, kým developer dokončí investíciu a byt zrekonštruuje. Dnes pre vás máme komplexného sprievodcu, vďaka ktorému sa okrem iného dozviete: čo skontrolovať pred kúpou bytu na sekundárnom trhu a aké formality vybaviť po kúpe bytu v roku 2022. Ideme na to!
Kúpa bytu na sekundárnom trhu – čo zvážiť pri výbere bytu?
Ak plánujete kúpu bytu zo sekundárneho trhu, vždy si dôkladne preverte ponuky a overte si informácie pri listovaní v ponukách. Na čo sa zamerať pri kúpe bytu na sekundárnom trhu, aby ste si vybrali najlepšiu možnú ponuku?
- Umiestnenie. Miesto, kde sa byt nachádza, je jedným z najdôležitejších faktorov, ktorým by ste sa mali riadiť. Zistite, či vám lokalita vyhovuje a ako vyzerá prepojenie nehnuteľnosti a vašej práce. Zistite tiež, ako blízko sú najdôležitejšie obchody, školy a škôlky.
- Vybavenie. Pri hľadaní bytu si určite všímajte jeho vybavenie – skontrolujte si, aký nábytok je nainštalovaný a či vzhľad kuchyne a kúpeľne zodpovedá vašim predstavám.
- Typ budovy. Veľký význam má aj typ budovy, v ktorej sa byt nachádza. Byt v nájomnom dome bude s najväčšou pravdepodobnosťou dosť priestranný a veľmi pravdepodobne sa nachádza v centre.Často však treba rátať s nemalými nákladmi na rekonštrukciu, pretože byty v nájomných domoch bývajú zanedbané. Pri výbere nehnuteľnosti v paneláku si určite preverte zvukovú izoláciu (steny v bytoch v panelákoch bývajú veľmi tenké) a stav elektroinštalácie. Byty postavené developermi za posledných asi tucet rokov sa môžu nachádzať v horšej lokalite, napríklad na okraji mesta.
- Výška nájmu. Veľmi dôležitým kritériom pre výber bytu zo sekundárneho trhu je výška nájomného, ktoré budete musieť platiť každý mesiac. Pred kúpou sa oplatí skontrolovať, pretože nájomné v starých nehnuteľnostiach môže byť veľmi vysoké.
- Cena. Najzrejmejším faktorom, ktorý treba zvážiť, je cena. Pri rozbore čiastok vždy berte do úvahy stav bytu a štandard zariadenia.
Kúpa bytu na sekundárnom trhu – čo sa oplatí skontrolovať?
Ako bezpečne kúpiť byt zo sekundárneho trhu? Keď ste po mesiacoch hľadania konečne našli svoj vysnívaný byt a ste pripravení podpísať zmluvu, chvíľu počkajte a položte predávajúcemu niekoľko dôležitých otázok. Čo sa opýtať pri kúpe bytu zo sekundárneho trhu? Stojí za to požiadať o dôkaz, že:
- v priestoroch nie je nikto registrovaný,
- priestor nie je zaťažený nedoplatkami na nájomnom,
- priestor nie je zaťažený inými finančnými záväzkami, ako je daň z nehnuteľnosti alebo neuhradené sociálne odvody (keď sa priestory využívali na podnikateľskú činnosť).
Ak byt nemá kataster, je rozumné požiadať predávajúceho o preukázanie právneho titulu k nehnuteľnosti, ktorý potvrdí, že je vlastníkom a môže s ňou disponovať, napr.:
- notárska zmluva o predaji bytu,
- zmluva s developerom a zakladacia listina vlastníctva priestorov,
- notársky overená darovacia zmluva,
- notárska zápisnica, ktorou sa potvrdzuje nadobudnutie nehnuteľnosti dedením.
Kúpa bytu zo sekundárneho trhu krok za krokom - ako prebieha proces?
Ak uvažujete o kúpe nehnuteľnosti, máte dve možnosti. Môžete zvážiť hypotéku na kúpu bytu zo sekundárneho trhu alebo ho kúpiť za hotovosť. Keď už viete, ako budete svoj byt financovať, čaká vás niekoľko fáz, kým sa stanete jeho vlastníkom. Ako kúpiť byt zo sekundárneho trhu krok za krokom?
Krok 1. Skontrolujte si právny stav bytu
Skôr ako pristúpite k formalitám, skontrolujte si právny stav bytu. Základom je overenie pozemkového a hypotekárneho registra a zápisov, ktoré v ňom figurujú. Tiež sa oplatí skontrolovať, či súčasný vlastník bytu nemá omeškanie s platbami napr.v družstve.
Krok 2. Podpíšte predbežnú alebo rezervačnú zmluvu
Prvou fázou kúpy bytu zo sekundárneho trhu na úver je predbežná dohoda. Po zistení právneho titulu k priestoru a jeho právneho stavu podpíšte predbežnú zmluvu alebo zmluvu o rezervácii bytu a uhraďte zálohu. Takýto doklad bude pravdepodobne banka vyžadovať na prijatie žiadosti o úver.
Krok 3. Podpíšte zmluvu o prevode vlastníctva
Ak kupujete byt na úver, vašou úlohou je previesť sumu za vlastný príspevok a banka po podpise zmluvy zaktivuje prostriedky a vyrovná účty s predávajúcim. Pri kúpe v hotovosti môžete nehnuteľnosť zaplatiť napríklad zložením zálohy u notára alebo prevodom pri podpise zmluvy o prevode vlastníctva.
Takáto dohoda musí byť podpísaná vo forme notárskej zápisnice a každá strana by sa mala pri jej uzatváraní osobne dostaviť u notára.
Podpísali ste zmluvu o kúpe bytu zo sekundárneho trhu! Kedy dostanete kľúče? S najväčšou pravdepodobnosťou hneď po návšteve notára budete môcť ísť do svojho nového, vlastného bytu a dať si oblečenie do skríň.
Skontroluj aj: Zmluva o prenájme bytu - ako by mala vyzerať? Stiahnite si vzor zmluvy o prenájme bytu
Kúpa bytu zo sekundárneho a primárneho trhu - aký je rozdiel?
Proces kúpy bytu zo sekundárneho trhu je analogický s kúpou bytu od developera. Tieto dva postupy sa líšia len v detailoch:
- pri vedľajšej kúpe sa namiesto developerskej zmluvy podpisuje zmluva o predaji nehnuteľnosti vo forme notárskej zápisnice,
- pri vedľajšej kúpe je kupujúci povinný zaplatiť daň z kúpy nehnuteľnosti - v prípade developerskej kúpy túto daň platí developer (aj keď v praxi je takáto daň zahrnutá v cene bytu ).
Kúpa bytu na sekundárnom trhu – na aké náklady sa pripraviť?
Kúpa bytu zo sekundárneho trhu nie sú len náklady na samotný byt, ktoré určí predávajúci. Je to aj daň a transakčné poplatky za kúpu bytu zo sekundárneho trhu. Aké náklady je potrebné zvážiť?
- Daň. Jedným z poplatkov za kúpu bytu zo sekundárneho trhu je daň z občianskoprávnych obchodov (jej výška závisí od trhovej hodnoty nehnuteľnosti) a daň zo zriadenia hypotéky. Kúpu bytu treba oznámiť aj mestskému a obecnému úradu - vtedy bude kupujúci uvedený ako aktuálny vlastník a platiteľ dane z nehnuteľnosti.
- Notársky poplatok. Koľko stojí notár pri kúpe bytu zo sekundárneho trhu? Poplatky závisia od hodnoty nehnuteľnosti, no často ide o náklady cca 2-3 tisíc PLN. PLN.
- Poplatok za kópiu notárskej zápisnice. Cena od 6 PLN do 20 PLN za stranu + DPH.
- Poplatok za zápis do katastra nehnuteľností a hypotekárneho registra. Zápis do existujúceho registra pozemkov a hypoték stojí 200 PLN.
Formality po kúpe bytu na sekundárnom trhu - aké sú pravidlá?
Čo robiť po kúpe bytu zo sekundárneho trhu v roku 2022? Po kúpe musíte ako nový vlastník vstúpiť do registra pozemkov a hypoték. Oplatí sa postarať sa aj o nahlásenie kúpy bytu na daňový úrad a mestský úrad za účelom vysporiadania povinných daní. Po vybavení týchto formalít ostáva už len požiadať družstvo alebo bytové družstvo a prepísať zmluvy s dodávateľmi inžinierskych sietí.
Kúpa bytu zo sekundárneho trhu počas pandémie - čo sa dá urobiť online?
Mnohé formality spojené s kúpou bytu sa dnes dajú vybaviť online.Veľmi jednoduché je napríklad skontrolovať register pozemkov a hypoték danej nehnuteľnosti. Nemusíte žiadať vlastníka, aby ukázal príslušné dokumenty. Ak máte číslo nehnuteľnosti, môžete si jej stav skontrolovať online. O zápis hypotéky môžete požiadať aj na súde online. Pohodlným riešením je aj možnosť úhrady PCC dane online prevodom.
Kúpa bytu zo sekundárneho trhu - aké sú výhody?
Byty zo sekundárneho trhu majú veľa výhod, ktoré sa oplatí pamätať pred výberom.
- Apartmány máte voľné aj v samom centre mesta.
- Do hotového bytu sa môžete nasťahovať hneď po podpise notárskej zápisnice bez toho, aby ste museli dorábať kuchyňu, kupovať sedačky, skrine, stoly či elektroniku.
- Veľký výber bytov rôznych štandardov.
Kúpa bytu zo sekundárneho trhu – aké sú jej nevýhody?
Plánujete kúpu bytu zo sekundárneho trhu? Pozrite sa, na čo si dať pozor a čo môže byť potenciálnym problémom v budúcnosti.
- Pozemok vlastníka k družstvu alebo iné ťarchy na nehnuteľnosti.
- Hluční susedia, ktorí sú jedným z hlavných dôvodov, prečo majitelia predávajú svoje domy.
- Zlý technický stav budovy zatajený predávajúcim.
Ako kúpiť byt zo sekundárneho trhu? Teóriu už poznáte, teraz je čas na prax! Nezabudnite vybaviť všetky potrebné formality pri finalizácii kúpy bytu zo sekundárneho trhu. Len tak si budete môcť pokojne a bez strachu a prekvapení užívať svoj nový domov.