Podpis prezidenta podľa zákona o premene práva trvalého užívania pozemkov postavených na účely bývania na vlastnícke právo k pozemkom potvrdil to, čo sa hovorí už roky. Od 1. januára 2022-2023 sa ich majiteľmi konečne stali majitelia bytov v bytových domoch a rodinných domoch postavených na zemi. Čo je to trvalé užívanie a ako sa zmenila situácia obyvateľov s príchodom nového roka?
Čo je to trvalé užívanie?
Trvalé užívanie je jedným z troch druhov vlastníckych práv, okrem vlastníckych a obmedzených vlastníckych práv (užívacie právo, vecné bremeno, záložné právo, družstevné vlastnícke právo k areálu a hypotéka). Jeho podstata spočíva v uvedení nehnuteľnosti vo vlastníctve štátnej pokladnice alebo jednotiek miestnej samosprávy do užívania pre fyzickú alebo právnickú osobu na obdobie 99 rokov. Iba vo výnimočných prípadoch odôvodnených hospodárskym účelom je možné pozemok dočasne užívať na kratšie obdobie (najmenej však na 40 rokov).
Trvalé užívanie je sprostredkovateľom medzi vlastníckymi a obmedzenými vlastníckymi právami. Je zdedená a večný užívateľ ju môže dodatočne predať, nabiť a iným spôsobom zlikvidovať. Týka sa to však samotnej pôdy a nie budov, ktoré sú na nej postavené. Používatelia tak zostávajú vlastníkmi svojich domov a bytov, nie však ich pozemkov.
Takáto špecifická konštrukcia je charakteristická pre poľské majetkové právo, ktoré sa vyvíjalo pod vplyvom socialistickej ideológie. Trvalé užívanie bolo zavedené zákonom zo 14. júla 1961 o obhospodarovaní pôdy v mestách a sídliskách ako záruka, že pôda v mestách zostane štátnym majetkom. V súčasnosti ich upravujú ustanovenia časti II občianskeho zákonníka, zákona o správe nehnuteľností a posledného zákona o premene práva na trvalé užívanie pôdy vyvinutej na účely bývania na vlastníctvo.
Ročný poplatok za trvalé užívanie
Na trvalé užívanie sa vzťahuje povinnosť platiť dva druhy poplatkov: prvý (jednorazový) a ročný (cyklický). Ich výška sa určuje na základe ceny nehnuteľnosti. V prípade prvého poplatku je sadzba 15 - 25% z tejto hodnoty, zatiaľ čo výška ročných poplatkov závisí od účelu, na ktorý bol majetok uvedený do užívania. V prípade pôdy poskytnutej na účely bývania je sadzba 1% jej hodnoty.
Trvalé užívanie nie je majetkom
Napriek tomu, že vlastnícke právo aj trvalé majetkové právo predstavujú dva druhy vecných práv, vlastníctvo predstavuje omnoho širší rozsah a zaručuje majiteľovi väčšiu istotu v súvislosti s majetkom.
Na hnuteľný aj nehnuteľný majetok sa môže vzťahovať vlastnícke právo, zatiaľ čo trvalé užívanie sa obmedzuje iba na pozemky vo vlastníctve štátnej pokladnice alebo jednotiek miestnej samosprávy. Okrem toho vlastnícke právo nepodlieha časovému limitu, na rozdiel od trvalého užívania, ktoré má časový limit. Aj keď je možné ho predĺžiť o ďalšie obdobie, vyžaduje, aby užívateľ predložil príslušnú žiadosť. Žiadateľovi však môže byť jeho predĺženie zamietnuté z dôvodu dôležitého sociálneho záujmu.
Vlastnícke práva sú obmedzené iba zákonom, zásadami spoločenského spolužitia a sociálno-ekonomickým účelom tohto zákona. Na trvalé užívanie sa ďalej vzťahujú ustanovenia dohody uzavretej vo forme notárskej zápisnice. Nakoniec, vlastníctvo nevyžaduje, aby ste platili žiadne poplatky za likvidáciu.
Prvý pokus o trojstranné rozdelenie vecných práv
Nariadenia platné od 1. januára nie sú prvým prístupom k vyradeniu inštitúcie trvalého užívania. Už v roku 2005. Parlament prijal zákon, ktorým sa právo na trvalé užívanie užíva na vlastníctvo. Čoskoro sa však ukázalo, že nariadenia neboli prispôsobené realite.
Išlo hlavne o zabezpečenie premeny pôdy na umiestnenie bytových domov (hlavne blokov). Na transformáciu sa vyžadoval súhlas všetkých vlastníkov bytov, ktorí vlastnili akcie s právom na trvalé užívanie tejto pôdy. Stačilo preto, aby jeden akcionár odmietol zúčastniť sa na návrhu, aby zmaril plány všetkých ostatných a postúpil prípad súdu. Tento stav bol pre obyvateľov bytov v bytových domoch hrubo nespravodlivý a vyústil do predĺženia celého postupu transformácie.
Čo mení nový postup na premenu trvalého užívania na vlastníctvo?
V prvom rade sa stalo udeľovanie trvalej úžitkovej pôdy. To znamená, že obaja vlastníci bytov vo viacbytových domoch (ak je aspoň polovica priestorov v bloku určených na obytné účely) a rodinné domy nakoniec získajú vlastníctvo pôdy pod ich bytom alebo domom a za rovnakých podmienok.
Na druhej strane, temnou stránkou novely je povinnosť zaplatiť poplatok za transformáciu po dobu 20 rokov od okamihu udelenia vlastníctva. V praxi to znamená, že v nasledujúcich 20 rokoch budú obyvatelia stále musieť platiť cyklickú faktúru v rovnakej výške, akú zodpovedá ročnému poplatku za trvalé užívanie. Zmení sa iba jeho názov.
Celkovú hodnotu poplatku za konverziu však možno zaplatiť aj naraz. Toto riešenie je zvlášť výhodné pre vlastníkov nehnuteľností nachádzajúcich sa na pozemku vo vlastníctve štátnej pokladnice. Potom, ak sa rozhodnú zaplatiť celkový poplatok v prvom roku oprávnenia, môžu využiť až 60% zľavy. Jeho hodnota sa však každý rok zníži o 10%. Ak však majiteľ nedostane osvedčenie o premene trvalého užívania na vlastníctvo do konca roku 2022-2023, zľava sa naň vzťahuje až do februára 2022-2023.
Nové nariadenia posilňujú postavenie obyvateľov
Vlastnícke právo je určite silnejšie ako trvalé užívacie právo a nevyžaduje si jeho obnovenie po niekoľkých desiatkach rokov. Tohtoročné oprávnenie výrazne posilnilo právo približne 2,5 milióna rodín na ich domovy a byty. Povinnosť platiť ročné poplatky okrem toho zanikne najviac za 20 rokov.
Wojtek Gąciarz
Advokát so zameraním na písanie sa zaoberá úpravou odborných právnych článkov zaoberajúcich sa otázkami stavebného práva a iných jeho odborov. V práci sa zameriava na čitateľa a prekladá zložité pravidlá poľskej legislatívy do jednoduchého a čitateľného jazyka. Spája vedomosti a skúsenosti z práce v advokátskych kanceláriách s neustále sa rozvíjajúcim seminárom o písaní a poznatkami o tvorbe obsahu na internete.