Ak sme sa rozhodli kúpiť si vlastný byt, vo veľkej väčšine prípadov bude ďalším krokom získanie bankového úveru. Vysoké čisté zárobky a pracovná zmluva na dobu neurčitú však nestačia na získanie peňazí na splnenie sna o vašich štyroch rohoch. Vyžaduje sa tiež vlastný príspevok, t. J. Suma uvedená v zmluve, ktorá pokryje časť hodnoty nehnuteľnosti. V druhej časti príručky „Môj prvý byt“ zistíme, koľko peňazí budeme potrebovať a či to vždy musí byť hotovosť.
Čo je to vlastný príspevok?
Vlastný príspevok je v Poľsku relatívne nová vec, pretože jeho požiadavku zaviedol poľský úrad pre finančný dohľad (KNF) v januári 2014 ako odporúčanie „S“. Nové nariadenia bránia bankám v poskytovaní pôžičiek, ktoré pokrývajú 100% (alebo viac) hodnoty nehnuteľnosti. Preto je dlžník povinný zaplatiť časť sumy na kúpu bytu (teoreticky je to 20%).zaručiť vašu schopnosť splácať pôžičku, ktorú ste si vzali. Takéto opatrenie má chrániť finančné inštitúcie aj samotného dlžníka, ale pre mnohých mladých ľudí je zhromažďovanie finančných prostriedkov na pokrytie ich vlastných príspevkov veľkým problémom. Banky, ktoré chcú splniť očakávania svojich klientov, preto ponúkajú niekoľko možností riešenia problému zabezpečenia kolaterálu kupujúcim nehnuteľnosti, vďaka čomu existuje šanca získať až 90% finančných prostriedkov na kúpu bytu.
Vlastný príspevok - musí to byť vždy v hotovosti?
Je to banka, ktorá sa rozhodla, že sme pripravení kúpiť si byt a pravidelne splácať splátky . Berúc do úvahy náš zárobok, vykonanú prácu, vek a množstvo ďalších faktorov, môže rozhodnúť, či budeme schopní znášať mesačné náklady súvisiace so zmluvou a podmienky, za ktorých bola pôžička poskytnutá. Pre mnohých z nás je žiadanie o pôžičku veľmi stresujúcou situáciou, pretože ani vysoké príjmy nezaručujú pôžičku. Zabezpečenie, ako to banky chápu, má byť vlastným vkladom do bytu, ktorý - v závislosti od finančnej inštitúcie - možno poskytnúť napríklad vo forme:
- Hotovosť - nemusí to byť naša vlastná úspora, pretože veľmi často ide o dar od najbližšej rodiny (napr. Od rodičov). Pamätajte však, že pri žiadaní o pôžičku na byt vyhlasujeme, že vlastným príspevkom nie je ďalšia pôžička od banky, parabank alebo pracoviska.
- Iný majetok - niektoré banky prijímajú zabezpečenie úveru vo forme iného majetku. Ak máme druhý byt vo forme spoločného vlastníctva (napr. Patriaceho manželovi / manželke, rodičom alebo zdedenému), potom je potrebné porovnať ponuky rôznych finančných inštitúcií s cieľom nájsť ten, ktorý bude akceptovať našu vlastnú formu vlastného príspevku.
- Poistenie úveru - ak nemáme minimálny vlastný príspevok, potom sa môžeme rozhodnúť kúpiť si ďalšie poistenie úveru. Poistenie samozrejme nie je bezplatné, takže pri rozhodovaní o takom riešení musíme vziať do úvahy vyššiu splátku (potom splácame úver a poistenie).
- Štátne dotácie - nie vždy je potrebné mať k dispozícii vlastný príspevok na byt, pretože existujú vládne programy (napr. MdM alebo Byt pre mladých), ktoré vám umožňujú získať financovanie nákupu nehnuteľností. Aby však bolo možné získať dotáciu na pokrytie výšky záruky, musí byť splnených niekoľko podmienok, ktoré sú podrobne stanovené v programových predpisoch. Je tiež potrebné si uvedomiť, že vládne plány zahŕňajú aj vzhľad IKM, t. J. Individuálny účet bývania, kde budúci kupujúci nehnuteľností budú môcť pomocou účtu bez dane z príjmu vyberať prostriedky na vlastný príspevok.
Vnútorné predpisy finančnej inštitúcie rozhodujú o tom, ktorá banka nám poskytne pôžičku, napríklad vlastným vkladom vo forme nehnuteľnosti alebo poistenia, takže ak si chcete vziať pôžičku na kúpu bytu, stojí za to nasledovať rôzne ponuky práve z hľadiska možnosti poskytnúť inú záruku ako hotovosť.
Koľko by sa mal prispieť na kúpu bytu?
Minimálny vlastný príspevok a jeho forma súvisia s politikou konkrétnej banky, musí však byť v súlade s usmerneniami poľského orgánu pre finančný dohľad (KNF), ktorý zaviedol odporúčanie „S“. Nové podmienky poskytovania hypotekárnych úverov majú chrániť banky aj dlžníkov, aby sa predišlo situáciám, keď sa úver poskytuje tzv. "Vysoké riziko".
Minimálny vlastný príspevok na byt v roku 2022-2023 je 20% z hodnoty nehnuteľnosti. To znamená, že ak plánujeme kúpiť vlastné štyri uhly za 250 000. PLN, potom nám banka poskytne maximálne 200 tisíc. zlaté pôžičky. Zvyšných 20%, t. J. 50 000, v tomto prípade budeme musieť zaplatiť vývojárovi (predajcovi bytu) sami, ako náš vlastný príspevok. Veľký počet bánk však vyžaduje, aby najmenej 10% hodnoty nehnuteľností bolo krytých vlastnými prostriedkami, t. J. V prípade diskutovanom vyššie - 25 000 PLN. Zvyšná suma, t. J. Ďalších 25 000, sa potom vyplatí vo forme poistenia úveru, ktoré splatíme spolu so splátkami hypotéky.
V ktorej banke je minimálny vlastný príspevok 10%?
Informácie o tom, aký je váš vlastný príspevok za byt, nájdete v tabuľke vpravo, ktorá zohľadňuje najznámejšie banky v Poľsku. Je však potrebné si uvedomiť, že pravidlá o pôžičkách sa menia , takže vždy, keď stojí za to skontrolovať, akú sumu musíme mať, aby sme mohli požiadať o financovanie. Malo by sa tiež vziať do úvahy, že 10% vlastného príspevku znamená potrebu použiť napríklad poisťovacie alebo iné bankové produkty, ktoré realisticky zvýšia našu mesačnú splátku o niekoľko desiatok alebo niekoľko stoviek zlotých.
Úver bez vlastného príspevku - je to možné?
Pri žiadosti o hypotéku na kúpu bytu musíme preukázať finančnú schopnosť zaplatiť pevnú časť hodnoty nehnuteľnosti, preto poľský úrad pre finančný dohľad vyžaduje od každej zodpovednej a regulovanej bankovej inštitúcie vlastný príspevok. Situácia, keď dostávame informácie o tom, že nie je potrebné platiť záruku za pôžičku, je marketingový trik, ktorý je založený napríklad na možnosti poskytnúť vlastný príspevok vo forme nehnuteľností.
Vzhľadom na to, že pri súčasných (a neustále rastúcich) cenách nehnuteľností v Poľsku je vlastný príspevok v priemere 30 - 80 tisíc PLN, banky často používajú rôzne vybavenie, ktoré vám umožňuje mierne znížiť množstvo potrebného kolaterálu. Príkladom takýchto aktivít môže byť rozdiel medzi ocenením nehnuteľnosti a nákupnou cenou ako súčasť vlastného príspevku - v prípade, že plánujeme kúpiť byt zo sekundárneho trhu, niektoré banky môžu predpokladať, že vlastným príspevkom je rozdiel medzi ocenením majetku a jeho skutočnou kúpnou cenou. Ak by sa teda priestory odhadovali napríklad na 200 000 zlotých a dohodli sme sa s predávajúcim na cene 185 tisíc. PLN, potom 15 000, sa môže považovať za súčasť vlastného príspevku. Výška vlastného príspevku, ktorý budeme musieť zaplatiť za byt, závisí od ponuky banky a od jej výkladu pojmu vlastný príspevok, a preto ani malé úspory nás nevylučujú zo skupiny potenciálnych dlžníkov.
Aký je vlastný príspevok na kúpu bytu?
Na splnenie našich snov o vlastnom byte musíme vyčleniť minimálne 10% z hodnoty celého majetku, ktorý chceme kúpiť. Čím viac pridávame vlastné zdroje, tým nižšia je pôžička a náklady na poskytnutie úveru budú. V Poľsku boli ceny za meter štvorcový na primárnom trhu v priemere 6792 PLN, takže v prípade dvojizbového bytu s celkovou výmerou 50 m2 zaplatíme 339 600 PLN. S vlastným príspevkom 10% budeme musieť pripraviť 33 960 PLN, musíme však zohľadniť ďalšie náklady spojené s poskytovaním poistenia. Ak sa rozhodneme pre príspevok vo výške 20%, na zabezpečenie úveru bude potrebné pripraviť 67 920 PLN.
Ak nemáme vlastné úspory alebo nestačíme na pokrytie nákladov na hypotéku, môžeme požiadať rodinu o pomoc. Je však potrebné si uvedomiť, že v tomto prípade musíte podpísať zmluvu, nahlásiť ju daňovému úradu a zaplatiť daň z dedičstva a darovania. Ak sú darcami ľudia z prvej daňovej skupiny (napr. Súrodenci, rodičia, manželskí partneri, deti) a celková suma nepresahuje 19 274 PLN, potom môžeme počítať s oslobodením od dane.