Začiatkom nového roka nadobudli účinnosť zmenené a doplnené ustanovenia zákona o dani z príjmu. Zaviedli významné zmeny v zdaňovaní príjmu z predaja alebo iných foriem predaja nehnuteľností. Doteraz museli daňovníci čakať 5 rokov po kúpe nehnuteľnosti, aby ju mohli vylúčiť zo svojho majetku bez povinnosti platiť daň. Ako sa v tomto roku zmení ich situácia?
Zdaňovanie vyradenia nehnuteľností podľa starých pravidiel
Podľa starých ustanovení zákona o dani z príjmu, predaj nehnuteľností (najčastejšie predaj alebo výmena) do 5 rokov od dátumu jeho obstarania (počítaný od konca kalendárneho roka, v ktorom k akvizícii došlo), vyústil do potreby zaplatiť 19% daň z príjmu.
Jedinou výnimkou z tejto povinnosti bola tzv úľava pre bývanie. Do konca roku 2022-2023 sa predávajúci mohol vyhnúť plateniu dane, ak v období 2 rokov od konca daňového roka, v ktorom sa nehnuteľnosť predala, pridelil prostriedky získané z tohto účtu na svoje vlastné účely bývania. Ak to zlyhalo, musel opraviť svoje daňové priznanie a doplniť ho o úrok po omeškaní.
Predĺženie obdobia úľavy od bývania
Novela v tejto súvislosti priniesla miernu úpravu, ktorá má pozitívny vplyv na situáciu daňovníka. Od roku 2022-2023 sa obdobie čerpania finančných prostriedkov z predaja nehnuteľností predĺžilo z 2 na 3 roky. Predávajúci získa ďalší rok na to, aby utratil čiastku získanú na svoje vlastné bývanie, čo mu má pomôcť vyhnúť sa nutnosti platiť daň a úroky, ktoré sú mu účtované.
Náklady na bývanie doteraz zahŕňali okrem iného:
- Kúpa bytu alebo domu (jeho časti alebo podielu) alebo nehnuteľnosti na jeho výstavbu,
- Náklady vynaložené na splatenie pôžičky na nadobudnutie nehnuteľnosti,
- Nadobudnutie družstevného vlastníckeho práva k areálu.
Od roku 2022-2023 sa tento katalóg rozširuje o náklady na výstavbu, prístavbu, nadstavbu, rekonštrukciu alebo rekonštrukciu, ako aj na prispôsobenie vlastnej budovy, jej časti alebo priestorov.
Zmeny sa vzťahujú aj na zdedené nehnuteľnosti
Ide hlavne o nové pravidlá výpočtu päťročného obdobia existencie povinnosti platiť daň z predaja nehnuteľností. Doteraz sa konečný termín počítal od konca kalendárneho roka nadobudnutia dedičstva. V súčasnosti to má byť dátum nákupu alebo výstavby nehnuteľnosti u poručiteľa.
Nové nariadenia majú pozitívny vplyv na situáciu daňovníka, pretože minimalizujú riziko daňovej povinnosti. Daňový poplatník nebude musieť prinajlepšom platiť nič, ak päťročné obdobie uplynie pred smrťou poručiteľa. Ak však poručiteľ vlastnil nehnuteľnosť kratšie, toto obdobie sa zahrnie aj do päťročného obdobia. V praxi to znamená, že ak poručiteľ vlastní majetok po dobu 3 rokov až do svojej smrti, dedič bude musieť čakať iba 2 roky, aby ho mohol predať bez zaplatenia dane. Okrem toho môže kupujúci zahrnúť do daňovo uznateľných nákladov výdavky na majetok, ktoré vynaložil poručiteľ,tak i.a. náklady na výstavbu domov, rekonštrukciu, nákup nehnuteľností, ale aj dlhy a dedičské zaťaženie. Podmienkou je spoľahlivá dokumentácia vynaložených výdavkov. Dedič môže navyše účtovať majetkové zaťaženie pred príjmom aj po ňom.
Z toho budú mať úžitok aj rozvody a vdovy
Analogické zásady optimalizácie doby existencie daňovej povinnosti boli prenesené do vzťahu medzi rozvedenými manželmi. V tomto prípade obdobie na výpočet päťročného obdobia začína plynúť aj na konci kalendárneho roka nadobudnutia nehnuteľností, a nie - ako to bolo doteraz - rozdelenie spoločného majetku.
To isté platí pre nehnuteľnosti v spoločnom majetku, v ktorom zomrel jeden z manželov. Vdova alebo vdovec sa do päťročného obdobia nezapočítava od konca vlastníctva obce, ale od jej zakúpenia. Vo väčšine prípadov preto nemusíte platiť daň po rozvode alebo smrti vášho manžela.
Na koho sa budú nové pravidlá vzťahovať?
Zmenené a doplnené nariadenia sa vzťahujú na všetky prípady predaja nehnuteľností po 1. januári 2022-2023. Nezáleží na tom, či bol predmet transakcie zdedený alebo inak získaný počas predchádzajúcich pravidiel. Záleží na tom, či sa nehnuteľnosť predá v roku 2022-2023.
zhrnutie
Nové nariadenia o zdaňovaní predaja nehnuteľností pozitívne menia situáciu mnohých daňovníkov. Regulácia predaja zdedených nehnuteľností, ktorá sa bude pravdepodobne predávať, ako ju používajú dedičia, si zaslúži osobitné schválenie. Vďaka zmene termínu na výpočet päťročného obdobia daňovej povinnosti bude veľká časť dedičov schopná účinne predať nehnuteľnosť bez obáv zo zníženia príjmu z dane. Daňovníci budú tiež radi, keď budú môcť náklady súvisiace s nehnuteľnosťami zahrnúť do nákladov na odpočítanie dane.
Wojtek Gąciarz
Advokát s právomocou písať sa venuje vydávaniu odborných právnych článkov týkajúcich sa otázok stavebného práva a ostatných jeho odborov. V práci sa zameriava na čitateľa a prekladá zložité pravidlá poľskej legislatívy do jednoduchého a čitateľného jazyka. Spája vedomosti a skúsenosti z práce v advokátskych kanceláriách s neustále sa rozvíjajúcim seminárom o písaní a poznatkami o tvorbe obsahu na internete.