Kúpa prvého bytu je spojená s mnohými emóciami. Okrem nájdenia vhodného majetku a získania predbežných bankových informácií o výške úveru je tiež veľmi dôležité „pozrieť sa“ na dokumenty. Prečo? Dozvieme sa o tom vo štvrtej časti sprievodcu „môj prvý vlastný byt“.
Dokumentácia o byte - prečo to stojí za prečítanie pred nákupom?
Mnohí z nás si všimli, že život na nás hrá veľmi často triky, o ktorých sa dočítame v Murphyho zbierke výrokov. Tieto hravé, trochu pritiahnuté a vtipné zákony, ktorých morálka je založená na predpoklade, že „veci pôjdu tak zlé, ako je to možné“, by nám však mali dať veľa na zamyslenie, najmä pokiaľ ide o kúpu bytu. Aby sa neprehliadli dôležité podrobnosti, ako napríklad existencia hypotéky na byt alebo trvalé bydlisko nehnuteľnosti treťou stranou, je dôležité byť v pohode. Nadšenie, hoci je zrozumiteľné a čo najprirodzenejšie, preto nie je najlepším poradcom pri takejto veľkej investícii. Predchádzajúce prečítanie všetkej dostupnej dokumentácie bytu a zoznámenie sa s názormi ostatných obyvateľov budovy nám umožní vyhnúť sa možným nepríjemnostiam.
Spoznávanie názorov ostatných obyvateľov
To, na čo často zabúdame a ktoré by nás mohlo zachrániť pred nákupom pekne zabaleného tovaru, hovorí s našimi budúcimi susedmi. A aj keď nie všetko, čo nám ostatní obyvatelia daného nájomného domu alebo bloku povedia, bude 100% pravdivé, určite nám poskytne obraz, ktorý nám umožní posúdiť, či byt skutočne stojí za naše peniaze. Ale čo by ste sa mali spýtať? V prvom rade ide o pohodlie pri používaní, kvalitu kontaktu s manažérom, čas na nápravu prípadných porúch a iných hľadísk. Za zmienku tiež stojí, ktorú konkrétnu nehnuteľnosť plánujeme kúpiť, aby sme sa dozvedeli viac o jej nájomcoch.
Overovanie získaných informácií
Susedia sú pokladnicou vedomostí a okrem spoznávania osvedčených miest na prechádzky so psom alebo umiestnenia najlepších knedlí v meste sa od nich dozvieme aj niekoľko „príchutí“ o samotnej budove vrátane napríklad súčasných problémov, zvýšenia frekvencie správnych poplatkov alebo zmien v rade. Nezabudnite však dôkladne overiť všetky získané informácie.
Kontrola platieb nájomného
Keď sa dostaneme do fázy zhromažďovania informácií od susedov, ďalším krokom je kontrola dodatočných poplatkov za bývanie v danom majetku. V tomto bode si budeme musieť prečítať:
- Výška mesačného nájomného - aby sa zabránilo nepríjemné prekvapenie, je potrebné skontrolovať výšku mesačného nájomného pred podpisom. Tieto informácie môžeme získať od správcu bytového družstva;
- Poplatok za trvalé užívanie alebo transformáciu - nie vždy je výhodná cena nehnuteľnosti spojená s úsporami, takže pred nákupom si overte, aké poplatky za trvalé užívanie alebo premenu na plné vlastníctvo sa vzťahujú na nového majiteľa bytu v danej lokalite alebo meste.
Kontrola dlhov bytu za administratívne poplatky
Ak bol predchádzajúci prenajímateľ v omeškaní s nájmom, mohli by sme mať neskôr veľa problémov. Poďme sa preto vopred spojiť so správou družstva, aby sme sa uistili, že je všetko regulované. Zrušenie situácie, keď dôjde k prerušeniu dodávok plynu z dôvodu nezaplatenia, môže byť časovo náročné, preto sa odporúča vopred skontrolovať, či sa v súvislosti s administratívnymi poplatkami vyskytnú nedoplatky.
Kontrola, či je budova zapísaná do registra pamiatok
Niekedy sú krásne byty v pôvabnom starom nájomnom dome pod dohľadom konzervátora, čo sa môže ukázať ako problematické, keď chceme napríklad vymeniť okná, nainštalovať markízu atď. Získanie povolenia na vykonanie niektorých renovačných prác môže trvať večne a nákup materiálov, ktoré budú v súlade s s architektúrou danej budovy je často spojená s vyššími nákladmi.
Kontrola pozemkového a hypotekárneho registra
Pozemkový a hypotekárny register (KW) je skutočnou pokladnicou poznatkov o nehnuteľnostiach, ich majiteľoch a možných spoluvlastníkoch. Tam tiež zistíme, či je byt napríklad zaťažený hypotékou alebo či je predmetom exekúcie. Pri prehľadávaní katastra nehnuteľností a hypotéky venujme pozornosť aj možným vecným bremenám. Bohužiaľ, niekedy sa stáva, že niekoľko rokov po zakúpení sa neočakávane objaví osoba, ktorá má právo obsadiť konkrétnu časť bytu a spoločné prvky, ako je kuchyňa, kúpeľňa a balkón. Vymaniť sa z takejto situácie bez toho, aby vznikli vysoké finančné náklady, je často ťažké a vyžaduje konzultáciu so skúseným právnikom, takže je lepšie vopred skontrolovať, či pri kúpe dostaneme ďalšieho nájomcu.
Evidenčné číslo pozemku a hypotéky
Aby bolo možné nahliadnuť do katastra nehnuteľností a hypotéky daného majetku, bude potrebné nájsť jeho číslo. Ak ho súčasný vlastník nemá, alebo ak nám ho nedokáže poskytnúť, môžeme konať nezávisle:
Stanovenie čísla úradnými prostriedkami:
- Návšteva Poviat Starosty v Oddelení geodetickej a kartografickej dokumentácie - existuje vysoká pravdepodobnosť, že v katastri Poviat Starosty sa získa číslo katastra a registra hypoték, ale najprv musíme predložiť príslušnú žiadosť spolu s argumentáciou, t. J. Ukázať tzv. „Právny záujem“. Pamätajte však, že snaha o kúpu nehnuteľnosti nie je vždy presvedčením úradníkov, aby číslo vydali, preto stojí za to spolupracovať s majiteľom a spoločne požiadať o potrebné informácie;
- Podanie žiadosti na okresný súd príslušný pre danú nehnuteľnosť - tu, ako aj vo veci Poviat Starosty, musíme preukázať právny záujem o nehnuteľnosť, preto sa odporúča spolupracovať s vlastníkom.
Určenie čísla prostredníctvom internetu:
- Použitie celoštátneho vyhľadávacieho systému pozemkových a hypotekárnych registrov - oveľa jednoduchší spôsob, ako navštíviť Poviat Starosty alebo Okresný súd, pretože pomocou adresy je možné vyhľadať číslo KW. Pamätajte však, že pohodlie stojí peniaze, takže za objavenie knihy budeme musieť zaplatiť. V súčasnosti sú náklady na jedno overenie vybraného KW nehnuteľnosti približne 40 PLN.
Pri hľadaní evidenčného čísla pozemku a hypotéky sa oplatí venovať pozornosť správaniu majiteľa. Ak si všimneme, že nám to úmyselne bráni v nájdení čísla, môže to byť mierne znamenie, že stojí za to dôkladnejšie sa pozrieť na všetky položky v KW.
Čo nájdeme v katastri nehnuteľností a hypotékach?
Ako sa hodí ku knihe, jej obsah je pre budúceho kupujúceho nehnuteľností veľmi dôležitý a rozhodujúci. Nájdeme v ňom takmer všetky najdôležitejšie informácie týkajúce sa:
- vlastnosti a podiel spoločných priestorov;
- vlastníci, spoluvlastníci (vrátane akýchkoľvek vecných bremien);
- vlastnícke práva a obmedzenia;
- existencia a výška hypotéky;
- žiadosti o zmeny záznamov.
Overenie zákonného vlastníka nehnuteľnosti
Mať dokumentáciu a všetky informácie týkajúce sa bytu nie je to isté ako to, že je zákonným vlastníkom nehnuteľnosti. Z tohto dôvodu sa oplatí skontrolovať pred podpísaním predbežnej zmluvy. Informácie o zákonnom vlastníkovi (alebo majiteľoch) možno nájsť v katastri nehnuteľností a hypotékach alebo na osvedčení získanom od družstva, ak nehnuteľnosť nemá KW.
Overovanie dôvodov nákupu nehnuteľností
Je to tiež mimoriadne dôležitá fáza, ktorá nám umožní skontrolovať, či v byte nie sú nejaké vecné bremená pre tretie strany. Na tento účel je vhodné požiadať predávajúceho, aby uviedol dokumenty, v ktorých nájdeme dôvody na kúpu nehnuteľnosti. Môžu byť:
- notárske zmluvy o kúpe a predaji, darovaní alebo zriadení samostatného vlastníctva priestorov;
- právne záväzné rozhodnutie potvrdzujúce nadobudnutie dedičstva alebo osvedčenie o dedičstve vo forme notárskej zápisnice.
Spolupráca s právnikom
Hovorí sa, že všetky nejasnosti týkajúce sa právneho stavu bytu sú v dokumentoch zapísané jemne alebo najzložitejšie. Ak sa teda pri prehliadaní notárskych listín, katastra nehnuteľností a iných registrov hypotéky alebo iných certifikátov stretneme s nepochopiteľnými fragmentmi, nebojte sa využiť pomoc právnika. Môže sa ukázať, že znalosť skúseného človeka nás zachráni pred situáciou, z ktorej bude pre nás ťažké vymaniť sa neskôr.
Podpisovanie listín u notára
Z psychologického hľadiska má návšteva notárskej verejnosti záväzný účinok na predávajúceho, vďaka čomu sa cíti byť viac povinný dodržiavať zmluvné podmienky ako v prípade, že je napísaný v tzv. „Domáce podmienky“ alebo prostredníctvom právnickej firmy. Okrem toho notár verejnosť kontroluje, či zmluva je v súlade so zákonom, môže skontrolovať totožnosť vlastníka nehnuteľnosti a osvedčuje formálny prevod peňazí, napríklad preddavok.
Prvý byt je nielen obrovský náklad, ale aj výkyv emócií. Aby však potešenie a radosť nezastínili naše problémy, stojí za to priblížiť sa k investícii na diaľku. Pamätajte, že aj ten najsympatickejší predajca so širokým úsmevom môže chcieť niečo skryť, takže vždy stojí za to skontrolovať všetko starostlivo a konzultovať s právnikom alebo niekým, komu dôverujeme.